迎来新掌门的万科，未来怎么办？

的确，在2017年入股后的数年间，万科持续分红，为深铁带来了可观的投资回报：2017年至2023年，深铁集团得到的万科分红共计约192亿元。但对于万科本身的经营，深铁基本采取的是“不干预”的政策，专心做好背后的财务投资人。

作为财务投资人，深铁在很长一段时间内，几乎没有减持万科股票：从2017年至2021年11月，深铁累计减持约1.75%万科股份，套现约13亿元，持股比例从29.38%降至27.61%——与当年660多亿拿下万科第一大股东相比，这点钱连毛毛雨都不算！

但是，“这个世界上唯一不变的是变”，2024年，随着房地产行业的“泰山压顶”，万科因债务压力停止分红，同一年，万科净亏损494.78亿元，这是公司自1991年上市以来首次出现年度亏损。而深铁仅因万科亏损，不但确认了超过130亿元的投资损失，还计提了约200亿元的长期股权投资减值准备，这直接导致了其超过334亿元的巨额亏损。

面对万科的巨额亏损，深铁从相对超脱的财务投资者，转变为深度介入的“风险化解者”。

2025年初，随着深铁董事长辛杰取代郁亮接任万科董事会主席，十余名深圳国资背景的高管入驻万科核心管理层，完成了从“不干预”到全面接管的转变。万科，正式进入“深铁时代”。

人虽然换了，但是万科的债务可是实打实的：据2025年半年报，截至今年上半年，万科总的有息负债高达3642.6亿元，其中一年内到期的就有1553.7亿元，占比高达42.7%。而手上的现金只有740亿，有着高达810亿的资金缺口。

面对危急存亡的形势，2025年以来，深铁已分9次向万科提供了累计接近260亿元的低息借款，这些资金主要被用于偿还万科在公开市场发行的到期债券，帮助公司应对了密集的债务兑付高峰。

这些借款的利息低到什么程度？根据公开信息，2025年以来，深圳地铁集团（深铁）已分9次向万科提供了累计接近260亿元的低息借款，这些资金主要被用于偿还万科在公开市场发行的到期债券，帮助公司应对了密集的债务兑付高峰！

深铁对万科的支持是多方面的。除了提供低息借款，深铁从2024年开始的这两年，深铁还通过受让深圳湾超级总部基地地块、万科红树湾项目收益权，以及认购中金印力消费REIT等举措，为万科提供了45.85亿元的资金支持。

在融资端，万科也继续获得银行等金融机构的大力支持。除股东借款外，2025年上半年新增融资和再融资249亿元，其中境内新增融资的综合成本为3.39%。新增股东借款的综合成本为2.34%。根据半年报，截至2025年6月末，已偿还243.9亿元公开债，2027年前无境外公开债到期，境内债合计规模约264亿元。

深铁时代的万科，在结构上也发生了“脱胎换骨”的变化。据中国房地产报，万科最新的组织架构和管理团队信息，核心是集团总部强力集权，原先的区域层级全部取消，变成了16个由总部直接管控的地区公司；物业、商业、长租公寓等8个事业部保持不变，由总部直接管控。

图片来源：万科官网

随着万科区域公司被取消，开发业务的投资、财务、运营等权限上收到集团，深铁背景管理层的实际权限已经从集团渗透到一线执行层面。

万科，化债前路依然漫长

不管是深铁，还是其它渠道的融资，都在一定程度上解决了万科的“燃眉之急”，但和万科庞大的债务规模相比，依然可以说是“杯水车薪”！

请看数据：2025年上半年，万科实现销售金额691.1亿元，同比大幅下降45.7%，今年前9月，万科销售额1002.9亿元，同比下滑44%，几乎缩水了一半。今年上半年，万科归母净利润亏损119.47亿元，上年同期净利润亏损98.52亿元。

萎缩的销售，扩大的亏损，意味着公司主营业务（房地产开发）不仅无法产生正向现金流，反而在持续“失血”。当销售端无法创造利润，仅靠外部借款还债，本质上是“借新还旧”，无法从根本上改善财务状况。

由此可见，外部“输血”只是权宜之计，最关键的还是要重新通过拿地——销售——回款“造血”，形成良性循环。但万科近几年的拿地数据，实在是让人乐观不起来！

据克尔瑞统计，万科2024年新增土地价值仅103.3亿元，为TOP24。而2023年同期，万科以861亿元新增土地价值居TOP5。2024年的数据，连高峰期的一个零头都不到！

请看财报：按照万科目前的主力成交区域，单一个上海区域就销售240亿元，占比34.8%，加上南方区域，合计占比超过55%，可以说是万科的核心销售区域。但万科近两年的拿地的急剧萎缩，意味着上海和南方这两大片区域，未来大概率没有多少“子弹”，而这会直接影响未来的销售“造血”能力！

图片来源：财报

此外，截至今年上半年，万科虽有4600多亿元的存货 ，但这些资产包含大量位于三四线城市的项目以及商业、办公等难去化业态。为快速回笼资金而进行的折价出售（如七折抛售上海七宝万科广场），虽然短期内能换来现金，却直接导致巨额亏损，进一步侵蚀公司的净资产。

更重要的是，“地主家也没有余粮了”，深铁对万科的支持，只能是“救急不救穷”，不可能是无限的——特别是深铁自身依然亏损，流动性也出现下降的状况下！

2024年，深铁的净利润首次出现亏损，净亏损为335.66亿元。2025年上半年，深圳地铁的净利润为亏损32.68亿元。流动性方面，截至2025年6月末，深铁的短期借款和一年内到期的非流动负债合计约为318.8亿元，较2024年末增加38.43%。万科要想走出困境，必须且只能依靠“自力更生”！

尾声

应该说，在感知行业风向变化上，万科可以称得上是“春江水暖鸭先知”。2014年即预警行业进入“白银时代”，2018年更是提出“活下去”以示警惕。现如今，对比那些已经被挤下牌桌的选手，万科已经算是幸运的了。

随着董事长易人，黄力平接棒执掌万科，这家曾经的房地产标杆企业能否在深铁的支持下，成功应对债务挑战，逐步恢复自我造血能力，不仅关系到企业自身的生存与发展，也在一定程度上预示着中国房地产行业转型的方向与路径。万科的未来之路，依然充满挑战，但希望从未远离。

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